Verträge & Verhandlungen.

Vertragsklauseln gegen die Inflation

In Verträgen bzw. in Allgemeinen Geschäftsbedingungen können Regelungen zur Inflation aufgenommen werden, z.B.:

Wertsicherungsklauslen

Wenn Vertragspartner sich vor dem Risiko einer Inflation, d.h. der Entwertung des Geldes und dem damit verbundenen Ungleichgewicht schützen wollen, können sie eine sog. Wertsicherungsklausel vereinbaren. Oft geschieht das in Mietverträgen, die lange Laufzeiten haben. Die Wertsicherungsklausel passt den Preis an die allgemeine Preisentwicklung an. Die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln ist gesetzlich im Preisklauselgesetz geregelt, da diese Vereinbarungen ihrerseits zur Inflation beitragen.

Preisanpassungsklauseln

Aber nicht nur die Inflation, auch steigende Preise halten zahlreiche Branchen in Atem. Händler, Betriebe und Kunden müssen mit Lieferengpässen und Preissteigerungen zu Recht kommen. Gestiegenen Kosten werden weitergegeben, denn bleiben Hersteller bzw. Betriebe auf den gestiegenen Einkaufspreisen sitzen. Preisanpassungsvereinbarungen bieten einen Ausweg, etwa für den Fall, dass die Einkaufspreise um einen bestimmten Prozentsatz steigen.

Energiepreise

LG Düsseldorf: Energieversorger bleibt an Preisgarantien gebunden

Das Landgericht Düsseldorf untersagte durch Beschluss vom 26. August 2022, Aktenzeichen: 12 O 247/22, im dort entschiedenen Fall einem Energieversorgungsunternehmen gegenüber Verbrauchern bei Strom- und Gaslieferverträgen außerhalb der Grundversorgung, in denen eine Preisfixierung (Festpreis) vereinbart wurde, diese Preisfixierung einseitig aufzuheben. Das Gericht untersagte darüber hinaus auch, während der vereinbarten Laufzeit der Preisfixierung überhöhte Preise in Rechnung zu stellen und/oder Entgelte einzuziehen. 

Unternehmern kommt diese Rechtsprechung zwar nicht unmittelbar zu Gute. Allerdings gilt auch für Energielieferungsverträge zwischen Unternehmen der Grundsatz: pacta sunt servanda - Verträge sind zu erfüllen, d.h. auch eine etwaige Preisgarantie.

Preiserhöhung

Energielieferverträge können (müssen aber nicht) mit einer Preisgarantie abgeschlossen werden. Sie enthalten aber oft auch Klauseln über die Anpassung von Preisen (die allerdings bereits in einigen Fällen von den Gerichten für rechtswidrig erklärt und aufgehoben wurden). Eine Preiserhöhung ist aber auch bei einer Preisanpassungsklausel grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich (§ 41 Abs. 5 EnWG).

• Lieferanten müssen Haushaltskunden spätestens einen Monat bevor die Preisänderung gelten soll, darüber informieren (sonstige Letztverbraucher zwei Wochen vorher).
• Die Information muss einfach und verständlich sein.
• Der Lieferant muss über den Anlass, die Voraussetzungen und den Umfang der Preisänderung informieren.
• Der Lieferant muss Letztverbraucher auch auf das Sonderkündigungsrecht bei Preiserhöhung hinweisen.

Sonderkündigungsrecht

Wenn ein Energielieferant die Preise erhöhen will, kann den Vertrag grundsätzlich gekündigt werden. Der Vertrag endet durch die Kündigung an dem Vortag, ab dem der neue, erhöhte Preis zu zahlen gewesen wäre.

Anderes ist es, wenn „separierte Preisanpassungsklausel“ vereinbart wurde  (D.h.: Der Energielieferant muss hoheitlich bedingte Preisänderungen bei der Steuer, den Umlagen oder Abgaben gesondert anpassen, und gibt die Änderungen dieser Preisbestandteile lediglich weiter, sowohl Erhöhungen als auch bei Senkungen des Preises). Wenn es sich um eine hoheitlich bedingte Preisanpassung handelt, besteht kein Sonderkündigungsrecht.

Falls es sich um Grundversorgung handelt, muss der Lieferant strengere Anforderungen erfüllen (§ 5 Abs. 2, 3 StromGVV/GasGVV), u.a. die beabsichtigten Änderungen öffentlich bekannt geben. Ein Grundversorgungsvertrag kann unabhängig vom Sonderkündigungsrecht jederzeit mit einer Frist von nur zwei Wochen gekündigt werden.

BGH: Keine Kürzung des Heimentgelts bei coronabedingten Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen

Ein Entgeltkürzungsanspruch bestehe nicht, da nach § 7 Abs. 2 des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes (WBVG) i.V.m. Nr. 2.1 des Pflegevertrages die Verpflichtung bestehe, ein bestimmtes Zimmer als Wohnraum zu überlassen sowie die vertraglich vereinbarten Pflege- und Betreuungsleistungen nach dem allgemein anerkannten Stand fachlicher Erkenntnisse zu erbringen.
Diese den Schwerpunkt des Pflegevertrags bildenden Kernleistungen konnten trotz pandemiebedingt hoheitlich angeordneter Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen weiterhin in vollem Umfang erbracht werden. Eine Entgeltkürzung gemäß § 10 Abs. 1 WBVG wegen Nicht- oder Schlechtleistung scheide daher aus. Es kommt aber auch keine Herabsetzung des Heimentgelts wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Durch die Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen hat sich die Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien bestehenden Pflegevertrag nicht schwerwiegend geändert
Die Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen dienten primär dem Gesundheitsschutz sowohl der (besonders vulnerablen) Heimbewohner als auch der Heimmitarbeiter, ohne den Vertragszweck in Frage zu stellen. Ein Festhalten am unveränderten Vertrag war daher zumutbar, zumal die zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie angeordneten Einschränkungen sozialer Kontakte ("Lockdown") das gesamte gesellschaftlichen Zusammenleben, also auch Nichtheimbewohner, erfassten.

BGH, Beschluss vom 28. April 2022 – Az. III ZR 240/21

Gesetzesentwurf zur besseren Bekämpfung von Mietwucher

Wohnungsknappheit - ein Problem in den Städten.

Wegen der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in Ballungszentren werden teils erheblich hohe Mieten verlangt. Zwar gibt es ein Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG 1954), das dem Schutz vor Störungen der sozialen Marktwirtschaft und dem individuellen Schutz der Mieterinnen und Mieter dient. Es ist in der Praxis allerdings nicht sehr wirksam, aufgrund der hohen Anforderungen der Rechtsprechung an die Anwendung dieser Vorschrift.
§ 5 WiStrG 1954 soll aus diesem Grund angepasst und verschärft werden, um einen erweiterten Anwendungsbereich für die Norm zu schaffen: Auf das Erfordernis der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen soll verzichtet und stattdessen bei der Frage der Unangemessenheit auf ein objektives Kriterium, nämlich das Vorliegen eines geringen Angebots, abgestellt werden. Hierdurch werden die bestehenden Beweisprobleme erheblich entschärft. Darüber hinaus soll der Bußgeldrahmen auf 100 000 Euro erhöht werden.

Quelle: Deutscher Bundestag Drucksache 20/1239 vom 30.03.2022

BGH zur Betriebsschließungsversicherung in der COVID-19-Pandemie

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden (Urteil vom 26. Januar 2022 – Az. IV ZR 144/21), dass einem Versicherungsnehmer auf der Grundlage der im entschiedenen Fall vereinbarten Versicherungsbedingungen keine Ansprüche aus einer Betriebsschließungsversicherung wegen einer im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie erfolgten Schließung der von ihm betriebenen Gaststätte in Schleswig-Holstein zustehen.

Versicherungsschutz bestehe nur für Betriebsschließungen, die zur Verhinderung der Verbreitung von meldepflichtigen Krankheiten oder Krankheitserregern angeordnet werden. Die meldepflichtigen Krankheiten oder Krankheitserreger ergeben sich aus dem Katalog in § 2 Nr. 2 ZBSV 08, der nach dem für die Auslegung von Allgemeinen Versicherungsbedingungen maßgeblichen Verständnis des durchschnittlichen Versicherungsnehmers abschließend ist und weder die Krankheit COVID-19 noch den Krankheitserreger SARS-CoV-2 aufführt.

BGH zur Unwirksamkeit eines Kaufvertrages über den Patientenstamm einer Zahnarztpraxis

Während der Verkauf einer Zahnarztpraxis als Ganzes, d.h. inklusive Patientenstamm, rechtlich möglich ist, ist der Bundesgerichtshof dem - isolierten - Verkauf des Patientenstammtes entgegen getreten:

§ 8 Abs. 5 der Berufsordnung für die Bayerischen Zahnärzte vom 18.01.2006 in der ab dem 01.03.2014 geltenden Fassung hat der BGH ist als Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB angesehen und den „Verkauf eines Patientenstamms“ ist als rechtlich nicht möglich eingeordnet.

Quelle und mehr erfahren: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 09.11.2021, Az. VIII ZR 362/19

BGH: Preisnachlass für Mietverhältnis als Vertrag zu Lasten Dritter

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangte von ihrer ehemaligen Vermieterin (gleichzeitig Verkäuferin) die teilweise Rückzahlung von unter Vorbehalt gezahltem und höheren Kaufpreises von 16.300 Euro: Nachdem die damalige Hauseigentümerin das vermietete Objekt 2015 in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte, verkaufte sie das Objekt. Laut Kaufvertrag war der Kaufpreis der Wohnung, die mit einem Mietervorkaufsrecht belastet war, um 10% zu mindern, falls diese "mit dem laufenden oder einem anderen Mietverhältnis geliefert" wird.

Das Gericht sah darin eine Abrede, wonach der Vorkaufsberechtigte einen höheren Preis zu bezahlen hat als der Erstkäufer, und sah auch eine in Bezug auf den höheren Preis unzulässige und deshalb insoweit unwirksame Vereinbarung zu Lasten Dritter.

Vorkaufsrecht des Mieters

BGH, Urteil vom 23.02.2022, Az. VIII ZR 305/20

BGH: Makler-Provision ist Schaden, wenn Immobilienkäufer sich vom Vertrag löst

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar; die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten.

BGH, Urteil vom 24. September 2021 Az. V ZR 272/19

Immobilienkauf: Landgericht Cottbus lehnt Aufklärungspflicht für Doppelmord vor mehr als 20 Jahren ab

Die Klage auf Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages wegen behaupteter arglistiger Täuschung blieb ohne Erfolg. Die Verkäuferin hatte die Klägerin nicht darauf hingewiesen, dass sich im verkauften Wohnanwesen mehr als 20 Jahre zuvor ein Verbrechen ereignet hatte.

Aus der Pressemitteilung: "Zum einen bestand schon keine Hinweispflicht der Klägerin. Eine solche ungefragte Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn der Vertragspartner redlicherweise einen entsprechenden Hinweis erwarten darf. Eine allgemeine Pflicht, Umstände zu offenbaren, die für den Vertragsschluss des anderen bedeutsam sein können, gibt es aber nicht. Eine Pflicht, beim Verkauf eines Hauses ungefragt auf ein dort verübtes Verbre-chen hinzuweisen, kann deshalb zwar durchaus bestehen. Dies gilt nach der Entscheidung des Landgerichts jedoch nicht zeitlich unbegrenzt, weil die Bedeutung dieses Ereignisses für eine Kaufentscheidung im Lauf der Zeit erfahrungsgemäß immer weniger wird. Hier lagen zwischen dem Doppelmord und dem Verkauf des Hauses an die Klägerin mehr als 20 Jahre, so dass die Beklagte schon deshalb nicht mehr zur ungefragten Offenbarung des Verbrechens verpflichtet war.
Zum anderen konnte die Klägerin auch ein arglistiges Verhalten der Beklagten nicht nachweisen. Diese erfuhr selbst erst von den Morden, nachdem sie das Haus im Jahr 2004 erworben hatte. Nach eigenen Angaben machte das der Beklagten auch nichts aus. Vielmehr wohnte sie noch mehr als 10 Jahre in dem Anwesen, ohne sich über dessen Vergangenheit groß Gedanken zu machen. Dementsprechend spielte der Doppelmord beim Verkauf des Hauses für die Beklagte auch keine entscheidende Rolle. Das Gericht war deshalb gerade nicht davon überzeugt, dass die Beklagte beim Verkauf an die Klägerin davon ausgegangen war, dass diese das Anwesen in Kenntnis des Verbrechens nicht ebenso erworben hätte. Das wäre aber Voraussetzung für ein arglistiges Vorgehen der Beklagten gewesen. Zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kam es deshalb nicht."

Zur Pressemitteilung

Zum Urteil

 Anfrage an Dr. Markus Rente 

OLG München: Verwalter bei Leginoellenbefall berechtigt, die betoffene Wohnung, den Eigentümer und den Befall zu nennen

Die Angabe in der verschickten Tagesordnung wurde als erforderlich erforderlich angesehen. Denn: Nur so konnte sichergestellt werden, dass die eingeladenen Miteigentümer über alle für die durchzuführende „Aussprache und Beschlussfassung über weitergehende Maßnahmen zum Legionellenbefall und deren Finanzierung“ erforderlichen Informationen verfügten und die „Aussprache und Beschlussfassung“ vollständig durchführen konnten. Denn nur bei Kenntnis, wer von den Teilnehmern der Eigentümerversammlung von dem Legionellenbefall betroffen war, konnten die übrigen Miteigentümer die einzelnen Redebeiträge zutreffend einordnen und Nachfragen an die betroffenen Eigentümer stellen etwa zum Umfang der Arbeiten in den betroffenen Wohnungen oder an den im Sondereigentum stehenden Wasserarmaturen, oder zu angekündigten Mietminderungen des betroffenen Mieters, und mit den betroffenen Eigentümern über etwaige Ansprüche der Miteigentümergemeinschaft oder die Verteilung der entstandenen und noch anfallenden Kosten diskutieren.

OLG München, Urteil vom 06.10.2021, Az. 20 U 7051/20

Corona-Wirtschaftshilfen verlängert bis Ende Juni 2022

Die Corona-Wirtschaftshilfen werden als Absicherungsinstrument bis Ende Juni 2022 verlängert. Auch die ergänzenden Programme der Neustarthilfe für Soloselbständige und Härtefallhilfen werden parallel zur Überbrückungshilfe IV verlängert.

Details

Bußgelder bei Datenschutzverstößen

Datenschutzverstöße können nach der DSGVO sehr teuer werden. So wurde gegen die Deutsche Wohnen ein Bußgeld 14,5 Mio. EUR verhängt, gegen Konzerne wie Facebook und Google sogar noch höhere Beträge. Rechtsgrundlage dafür ist Art. 83 Abs.5 DSGVO, der Geldbußen von bis zu 20 Mio EUR oder im Fall eines Unternehmens von bis zu 4 % seines gesamten weltweit erzielten Jahresumsatzes erlaubt.

Dabei kommt es gem. § 30 OWiG unter anderem auch auf die wichtige Frage an, ob eine Geldbuße gegen ein Unternehmen nur dann verhängt werden kann, wenn eine Leitungsperson einen Fehler gemacht hat, d.h. rechtlich gesehen dem Unternehmen zurechenbar fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat, oder ob bereits ein objektiver Verstoß ausreichend ist. In letztrem Fall können Bußgelder direkt gegen das Unternehmen verhängt werden (Funktionsträgerprinzip).

Das Landgericht Bonn hat dazu bereits Rechtsstandpunkt eingenommen, dass die Verhängung eines Bußgeldes gegen ein Unternehmen nicht davon abhängig sei, dass der konkrete Verstoß einer Leitungsperson des Unternehmens festgestellt werde.
Das Landgericht Berlin sah das anders, und ging davon aus, ein Bußgeld könne nur verhängt werden, wenn eine Leitungsperson einen Verstoß gegen die DSGVO zu verantworten habe (also nicht irgendein Mitarbeiter) und der entsprechende Umstand seitens Aufsichtsbehörde nachgewiesen sei.

Angesichts dieser divergierenden Urteile zweier Landgerichte hat das Kammergericht Berlin einen entsprechenden Fall zur Klärung an den Europäischen Gerichtshof vorgelegt (Beschl. v. 6.12.2021 – 3 Ws 250/21; sog. Vorabentscheidungsverfahren, Art. 267 AEUV).

Danach kann der Europäische Gerichtshof über Zweifel (d.h. die voneinander abweichenden Interpretationen der Landgerichte Bonn und Berlin) bei der Auslegung von Art. 83 DSGVO klären und damit die innerstaatlichen Gerichte europaweit zu einer einheitlichen Anwendung anhalten.

Unternehmen ist anzuraten, bei der Anwendung des Datenschutzrechtes besondere Achtsamkeit anzuwenden, da Bußgelder erhebliche Höhen erreichen können, und abhängig von der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes Bußgelder künftig möglicherweise ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden festgesetzt werden können.

Reform der Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber aufgefordert, bis Ende 2019 die Grundsteuer zu reformieren. Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sollen für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermittelt werden.Dazu werden ab 2022 neue Grundsteuerwerte festzustellt, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden.

Für Wohngrundstücke sollen im Wesentlichen folgende Angaben erhoben werden:

Lage des Grundstücks
Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
Gebäudeart
Wohnfläche
Baujahr des Gebäudes

Details finden Sie in der Pressemitteilung des Bundesfinanzministeriums.

Schadensersatz bei unberechtigtem Schufa-Eintrag

Das LG Mainz hat mit Urteil vom 12. November 2021 (Az. 3 O 12/20) einem Kläger einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 5.000 EUR aus Art. 82 Abs. 1 DSGVO wegen eines unberechtigten Schufa-Eintrags zugesprochen (dem Verfahren lag eine Strom-Rechnung von knapp 300 € zu Grunde).

COVID-19-Gesetz

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wird aus unternehmerischer Sicht präsentiert:

BGH zur Form von Grundstückskaufverträgen

Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist.

BGH, Urteil vom 14.09.2018, Az. V ZR 213/17